Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah Sampai Biaya Terkecil

Setiap bangunan yang berdiri di atas sebidang tanah mempunyai tanggungan pajak. Adapun besar pajak yang harus dibayar setiap bulannya bergantung pada luas tanah. Begitu pula dengan rumah. Apabila Anda berniat membeli atau menjual rumah, ada baiknya Anda mengetahui besaran pajak pada hunian tersebut.

Pada proses transaksi jual beli rumah, biaya pajak akan berimbas pada uang yang diberikan oleh pembeli dan uang yang diterima oleh penjual rumah. Artinya, ketika Anda sudah deal dengan harga rumah, maka pajak menjadi kewajiban lain yang harus Anda bayarkan.

Pajak jual beli rumah merupakan ilmu yang wajib Anda pelajari. Terutama jika Anda berminat untuk menginvestasikan harta Anda pada properti. Tanpa pengetahuan pajak yang mumpuni, bukan tidak mungkin Anda akan memperoleh kerugian. Nah, agar tidak bingung, berikut beberapa macam pajak berkaitan dengan objek pajak yang memiliki efek signifikan pada kegiatan jual beli rumah.

  • NJOP (Nilai jual objek pajak)

NJOP dapat dilihat pada struk pembayaran PBB. Setiap rumah dikenakan pajak yang berbeda sesuai dengan areanya. Nilai jual pajak ini resmi ditentukan oleh negara sebagai dasar untuk membayar pajak bagi PBB.

Ketika Anda berencana untuk memiliki hunian impian, NJOP adalah hal pertama yang harus Anda cek. Mengapa demikian? Melalui NJOP akan mengetahui jatah pajak tiap bulan yang harus anda lunasi.

Mengantongi NJOP berarti Anda mengerti seberapa tinggi harga rumah yang akan dijual. Dengan mempertimbangkan pajak jual beli rumah, Anda dapat melakukan penawaran dengan maksimal. Di bawah ini adalah kisaran NJOP untuk wilayah DKI Jakarta.

No Kawasan Kisaran NJOP
1 Jakarta Selatan Rp 1.032.000-Rp 66.904.000
2 Jakarta Barat Rp 1.147.000-Rp 20.755.000
3 Jakarta Timur Rp 1.147.000-Rp 20.755.000
4 Jakarta Utara Rp 391.466- Rp 33.455.000
5 Jakarta Pusat Rp 3.435.721-Rp 15.637.886
6 Menteng Jakarta Pusat Rp 1.400.000-Rp 68.540.000

  • NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak)

NPOP merupakan nilai perolehan hak atas tanah dan bangunan dalam perhitungan BPHTB. NPOP disetujui antara pemilik dan pembeli. Adapun bukti persetujuan ini umumnya berupa kertas perjanjian pengalihan hak.

  • PPh (Pajak Penghasilan)

Pajak jual beli rumah ini dibebankan kepada penjual rumah sebesar 5% dari total penjualan rumah. Pajak ini dianggap sudah lunas apabila sudah dilakukan pemotongan, pemungutan, atau penyetoran oleh si pemilik rumah.

  • BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Pajak ini dibebankan kepada pembeli sebanyak 5% dari harga jual dikurangi dengan NPOPTKp. Pembeli melunasi biaya ini sebagai tanda sudah sahnya ia menjadi si pemilik tanah dan bangunan.

  • NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)

Jenis pajak jual beli rumah ini digunakan untuk mengurangi perhitungan BPHTB atas perolehan hak tanah dan bangunan. Patokan untuk menentukan Nilai ini tidak sama setiap daerah.

  • NPOPKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak)

NPOPKP merupakan landasan untuk penetapan pajak BPHTB.

Selain menghitung enam nilai pajak di atas, Anda juga wajib mengetahui biaya tambahan dari jual beli rumah. Antara lain:

  • Biaya AJB (Akta Jual Beli), BNN (Biaya Balik Nama), dan Notaris

Tiga biaya ini secara penuh dibayar oleh pembeli rumah. Uang yang harus digelontorkan untuk mengurus masalah ini sekitar 0,5%-1% dari transaksi. Namun untuk biaya notaris, biasanya tergantung dengan musyawarah kedua belah pihak. Sehingga bisa saja pemilik rumah lama ikut membantu biaya notaris.

  • Biaya KPR

Sistem beli rumah dengan KPR memang sedang trend. Terlebih mengingat kemudahan yang ditawarkan oleh bank mitra. Jika Anda membeli rumah yang berstatus KPR, Anda wajib merogoh kocek 4%-5% dari pinjaman. Adapun biaya tambahan pajak KPR ini terdiri dari administrasi, provisi, dan lain sebagainya.

  • Sertifikat

Pembeli yang cerdas akan memastikan orisinalitas sertifikat rumah. Hal ini sangat wajar mengingat banyak sekali sertifikat cacat yang dibiarkan masuk oleh oknum tidak bertanggung jawab.

Sertifikat dapat dikatakan asli apabila dibuat oleh lembaga yang sah, tidak mempunyai duplikat, terblokir, atau sedang dalam proses sengketa dengan pihak lain. Untuk mengecek keabsahannya, Anda bisa mendatangi Badan Pertanahan Nasional sembari menyerahkan dokumen yang diperiksa. Pemeriksaan ini gratis dan tidak dikenakan biaya dalam bentuk apapun.

  • Biaya sarpras dan lain-lain

Biaya terkecil ini meliputi pembayaran listrik, PDAM, dan fasilitas yang ada di hunian baru. Pemeliharaan sarana dan prasarana semacam ini sudah otomatis menjadi tanggungan bagi pemiliknya setelah berpindah tanah dari penjual. Tetapi, jika pada saat proses jual beli di penjual masih mempunyai tunggakan. Maka anda memiliki hak untuk menyuruh penjual agar melunasi tanggungannya.

Itulah cara menghitung pajak jual beli rumah ditinjau dari nilai perolehan dan biaya lain yang dapat Anda jadikan sebagai referensi. Pastikan Anda sudah mempunyai surat jual beli rumah dan mempelajari langkah perhitungan pajak dengan benar agar tidak keliru saat menjual atau membeli properti. Alternatif lain selain membeli rumah second dan bagi anda yang tidak ingin ribet menghitung pajak. Anda dapat membeli rumah baru baikitu rumah subsidi maupun rumah KPR tanpa DP  sehingga anda tidak perlu pusing menghitung pajak jual beli rumah.